（原標題：從事7年房產中介的鄭州老炮，揭秘行業貓膩，你被坑了嗎？）每一個人都是善良的，我們至死相信。但是在業績為王的地產中介行業里，每一個被利益蒙蔽了雙眼的從業人員都沒有了方向。致使這個行業也蒙上了陰影，貓膩很多。——寫在前面的話揭秘行業貓膩文/改編自知乎編輯/赤木圖/源于網絡丁一從事地產行業7年，為了良心有個落腳處，轉行做其他了。中介大哥大姐們也別見怪，不是砸飯碗，只要你靠譜，專業能力強，真誠，相信你的客戶是源源不斷的。只要做好，做強業務，相信淘汰的都是渾水摸魚的。一直覺得中介行業可以有很大的進步，自離職前的感悟便是覺得入職那一刻做的東西，7年后依然還是做一樣的東西，沒什麼進步。希望中介也好，大網站也好，買賣APP也好，認真做事，認真做人，帶給買賣雙方應該都可以感受到身邊顧問，產品是認真的，靠譜的。一．基礎：工欲善其事必先利其器1、購房資格：鄭州戶口可購買兩套外地戶口須5年內滿3年以上的社保或者稅單2、購房方式：一次性付款和按揭付款3、購房流程：一次性:網簽—問稅—交稅—遞件—過戶—拿新的房產證按揭流程：網簽—準備資料簽按揭—出同意貸款書---問稅—交稅—遞件—過戶—拿新的房產證----歸檔---抵押---出抵押---放款---交樓4：按揭資料：買方：身份證，戶口薄，婚姻證明，收入證明，供款卡，流水賬，公積金繳存明細，2年以上社保或稅單賣方：身份證，戶口本，婚姻證明，房產證，收款卡買賣雙方應該對房產交易有個大致的了解，知己知彼。二、看房：1：首先明確自己想找的區域，板塊，小區。并在網上了解大致樓盤的價格。目前大的搜X網，安X網，在這些價格基礎上上浮7-15%,估計就是真實業主的房價（題外話，為什麼網絡上虛假房源這么多，因為某網都是以出售經紀人端口盈利，一個經紀人有60-120套發布房源的端口，所以為什麼之前有樓盤總戶數1500戶，而某網二手房出售套數有2000套的原因了）了解價格，不要迷戀房子。這個功課一定要提前做。2：現在地產主要客源分為wakein和callin簡單來說就是上門店和通過網絡打電話。1）所以此時建議預備個買房專用電話（不怕騷擾忽略）2）針對初期看房者，一定要有計劃。第一次看房，時間上建議兩天，對一個板塊的大部分樓盤有一定了解。看房過程中你不止要觀察房子還要觀察經紀人（專業能力，溝通能力，是否靠譜）。看房過程中一定要有主見，情緒上不要表現的大喜大悲，因為你很喜歡某套房子，可能那套房子只是出租的。可以嘗試砍價，了解下中介的反應開價幅度。3）辛苦了兩天你對板塊的樓盤有一定的了解。接下來會收到很多中介的電話，約你看房子，此時就必須有針對性的看房，如果某個中介對你推薦的房子比較和你意，建議此時先在網絡上查找那個房子是否有相似的面積樓層的房子了解。一般問經紀就說這套房子是否真實？什麼時候看房，最低多少，然后跟他說其他地產報的價格比你便宜來試探出這套房子究竟是一個什麼樣的市場價格。打個比喻一套房子A中介說100萬，B中介說97萬，C中介說95萬。那幅度應該在95-96區間，自己要有一個估算。但看房只確認跟自認為覺得靠譜一個中介看，其他中介只是了解之用。4）此時，很多人可能會說，哇靠，看個房子這么麻煩，買個房子這么麻煩！沒辦法，中介的氛圍就是天天房子，房子，忽悠，忽悠，哪怕誠實的人，也會在這種氛圍下變成忽悠，狡猾的人，不然就等著餓死，這就是中介文化。至于忽悠的手段手法，實在太多了，不勝枚舉，我也不好怎么說。目的性就只有一個，讓你跟著他走，讓你被他牽著走，所以這也是我一直提主見的原因。當然，土豪可以忽略此點。三、購房1、終于看上了套房子，也大致了解這套房子業主想賣的市場價，此時中介應該會拼命忽悠你下誠意金，理由大體分為：A這套房子很搶手，B價格很筍，你下定我才能要求公司封盤不給其他人推。C你不下，其他同事下了定我們就不能買了D，我談價如何厲害，你不下定我不好跟業主談價格。E，你下定業主才知道你的誠意，才愿意降價。F：誠意金最大的用處就是落實自己的傭金，好操作買家和業主。2、基于以上幾點給的建議：A：真的認為喜歡，筍（哪怕被吃差價也值得），直接跟中介說老娘有銀行卡，叫業主直接簽約。下誠意金就免了。B：業主自住的情況下，當場就跟業主表露有意向，化被動為主動（建議相差價格幅度在3%-8%的區間）C：如果相差價格較大，再次落實業主多少錢可以出售，此時表現的有意向購買，但得出業主的心理價位后可跟業主說明自己還需跟家里人商量，禮貌對待。D：如果業主不在場或受中介阻止無法直接交流，則無須表露太喜歡。若業主不在現場則可以讓中介致電業主落實產權問題，此時讓中介把手機給你直接跟業主交流。事后再通過其他途徑了解該房源的動態。切忌在了解過程中全盤托出自己的想法以及本人看過該物業等，宗旨只是了解房屋的情況。這里無須太有心理負擔，因為不是想著跳單，本質是想把房屋的情況主動去掌握，至于帶你看房是否能賺到你的中介費，這是專業能力的問題。四、簽合同1、最重要的是落實業主產權的問題。這個簡單，房管局查冊即可2、中介費建議按三次繳納,簽合同一次，遞件一次，交樓一次。A:中介費的組成：經紀人的提成20-45%公司運營20-25%剩余是利潤B：中介費并非一分錢一分貨C：中介規模不等于中介專業性，能力強3、簽署合同注意的問題，這個要慎重了，因為出問題也是買賣雙方的事情。A：確認交易金額，面積，是否過五年，商品房還是房改房地址樓層B：付款方式：一次性（分期付款）按揭付款，定金款，首期款，尾款。C：按揭還要注意征信問題，雙方準備資料的時間，網簽時間，遞件時間D：贖契問題：買家支付贖契款，還是業主支付贖契款，什麼時候支付，要第三方保管哪些資料。E：稅費問題，買家支付，業主確認唯一住房問題。F：如遇政策原因不可控雙方解除合同定金返還的問題以及中介費退還的問題。G：簽合同建議買賣雙方均留電話五：業主注意的問題：1、多種渠道放盤。2、不要輕信獨家盤。一是地產公司經紀人員有指標，二是追求利益最大化3、收取誠意金后簽約時間要注意（1星期內），有些是地產公司的誠意金可能1000-2000塊，托了2個月才簽合同，其實就是為了綁死你4、對吃差價行為說NO（羊毛在羊身上，這些價值都是你們買賣雙方的）六、吃差價總結吃差價的情況：買家：人實誠，錢多。業主：急賣，易忽悠。核心：信息不公開，不透明。地產文化：業績為王案例1：某房98萬，開價108萬，買家下誠意金103萬，業主在外地，第一天，安排人員砍業主價，93，94，95，跟買家保持關系。第二天，繼續砍，一黑一白，討好式的跟業主說賣高部分給公司才能盡快幫你賣出，現在市道如何如何差，一冷一熱，當晚把定金轉給業主，協議上備注98萬以上當作公司傭金，簽合同當天支付，否則。。。跟買家說好不容易爭取到103萬5千，現在要定金要10萬業主才能103萬（為了當天收取差價，袋袋平安）第三天，業主飛到廣州，先見業主強勢跟他現在市場如何差，這客戶跟進了1年才買的，另也看中了其他兩套房子，現在說服到103萬，這5萬必須得給公司，不然就算了，讓她買另一套房子。業主一算，飛也飛過來了，又想賣房，好吧，簽署合同后，中介費一算8萬。103萬的房子。案例2：這也是我選擇離開地產行業的一個很重要的原因。業主是我幫她買過房的，后來趕著湊首期賣房，這套房子18萬的差價，后來被業主和買家都發現了。他們沒去中介協會告我，只是讓我退到3個點的中介費。借此機會，誠摯和他們道歉，利益的膨脹的確迷失了方向。買賣雙方應該都對吃差價行為說NO，若真的不好采，發現的情況下直接去中介協會，中介管理所投訴，一般會退的，法律規定是中介費0.5-2.5%，不超2.5%。六、按揭1、總體按揭專員是比房產經紀更專業，經紀勝在溝通。2、按揭也并非一分錢一分貨3、按揭公司的規模跟人員的服務，專業也是不成正比。4、地產收按揭費大概是1.3-1.5%,市場上的按揭是0.7-0.8。按揭除了快放擔保，公積金保險費，其他都是大包的。就是不會有雜7雜8的費用。也有點感觸，目前可能通過找房的大部分都是中介。58的廣告天天飛，上面依然是中介盤踞，租房感覺會好很多。希望中介也好，大網站也好，真房君也好，認真做事，認真做人，帶給買賣雙方應該都可以感受到身邊顧問，產品是認真的，靠譜的。本文來源：鄭州說說責任編輯：王曉易_NE0011

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